Una delle situazioni più delicate durante una ristrutturazione nasce quando il cantiere è già iniziato e l’impresa comunica che il prezzo concordato non è più sufficiente. Compare una nuova lavorazione, un materiale non previsto, un problema scoperto durante le demolizioni oppure una voce che, secondo l’impresa, era rimasta esclusa dal preventivo iniziale.
A quel punto la domanda del committente è inevitabile: se il preventivo della ristrutturazione è aumentato, devo pagare tutti gli extra richiesti?
Prima di contestare o accettare la nuova cifra bisogna capire perché il costo è cambiato, chi ha richiesto la modifica e cosa prevedevano preventivo, contratto e capitolato.
Un preventivo di ristrutturazione può cambiare durante i lavori?
Sì, ma non significa che qualsiasi aumento sia automaticamente dovuto. Una ristrutturazione può evolvere rispetto alle previsioni iniziali: durante le demolizioni possono emergere condizioni non visibili prima del cantiere oppure il committente può chiedere modifiche, materiali differenti o lavorazioni aggiuntive.
Il punto decisivo è quindi distinguere il semplice aumento comunicato dall’impresa da una vera variazione dell’opera.
Prima ancora di iniziare è utile valutare il budget e i costi, nonché l’eventuale finanziamento per la ristrutturazione, definendo con precisione materiali, manodopera e margine per eventuali imprevisti.
Nota Bene: se una voce era già compresa nell’accordo originario, presentarla successivamente come “extra” richiede naturalmente una verifica diversa rispetto a un lavoro nuovo richiesto durante il cantiere.
Cosa prevedono preventivo, contratto e capitolato?
Quando arriva una richiesta di spesa aggiuntiva per i lavori di ristrutturazione, conviene evitare di discutere subito soltanto sul totale. Bisogna partire dai documenti. Il preventivo dovrebbe permettere di capire almeno:
- quali lavorazioni sono comprese;
- quali materiali sono previsti;
- quali quantità o superfici vengono considerate;
- quali lavorazioni sono escluse;
- se il prezzo è indicato a corpo, a misura o attraverso singole voci;
- come vengono gestite eventuali variazioni;ù
- quali modalità di pagamento sono state concordate.
Se esistono anche contratto, capitolato, computo metrico, e-mail o altri documenti approvati dalle parti, vanno letti insieme. Una voce descritta semplicemente come “rifacimento bagno” lascia inevitabilmente più spazio alle interpretazioni rispetto a un elenco che specifichi demolizioni, sottofondi, impianti, sanitari, rivestimenti, smaltimenti e finiture.
Un lavoro extra richiesto dal cliente va pagato?
Questo è uno dei casi più semplici da distinguere. Se durante il cantiere il committente decide, per esempio, di aggiungere punti elettrici, cambiare un rivestimento, ampliare una demolizione o realizzare una lavorazione che non figurava nell’accordo iniziale, può esserci effettivamente un maggior costo.
Il Codice civile dedica una disciplina specifica alle variazioni nell’appalto. L’articolo 1661 riguarda, in particolare, le variazioni ordinate dal committente e prevede, entro i limiti indicati dalla norma, il diritto dell’appaltatore al compenso per i maggiori lavori eseguiti anche quando il prezzo dell’opera era stato determinato globalmente.
Questo rende importante documentare le richieste formulate durante il cantiere. Una modifica concordata soltanto verbalmente può infatti trasformarsi, settimane dopo, in una discussione su ciò che era stato realmente richiesto e sul prezzo che era stato accettato.
L’impresa edile può eseguire modifiche e presentare il conto dopo?
Questa è già una situazione diversa. L’articolo 1659 del Codice civile stabilisce che l’appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell’opera senza autorizzazione del committente e che l’autorizzazione deve essere provata per iscritto.
La stessa disposizione contiene inoltre una regola specifica sul compenso quando il prezzo dell’intera opera è stato determinato globalmente, salvo diversa pattuizione. Questo non significa che qualsiasi controversia sugli extra si risolva semplicemente citando un articolo. Bisogna sempre verificare:
- cosa era stato concordato;
- che tipo di variazione è stata effettuata;
- perché è stata effettuata;ù
- quali comunicazioni sono intercorse tra le parti.
È però un buon motivo per evitare che decisioni economicamente rilevanti vengano gestite con un generico: “Poi vediamo alla fine”.
Cosa succede quando l’extra in corso d’opera è necessario?
Un altro scenario si verifica quando la variazione non nasce né dalla scelta dell’impresa edile né da una richiesta del cliente, ma da una necessità emersa durante l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione.
Per esempio, aprendo una superficie potrebbero essere scoperte condizioni che rendono necessario modificare la soluzione inizialmente prevista. La normativa contempla anche il caso in cui le parti non raggiungano un accordo sulle variazioni necessarie del progetto e sui relativi prezzi.
Anche in questa situazione, però, la parola “imprevisto” non dovrebbe diventare una giustificazione generica. Il committente dovrebbe chiedere almeno:
- quale problema è stato scoperto;
- perché non era rilevabile prima;
- quale lavorazione aggiuntiva è necessaria;
- quanto costa;
- quale effetto avrebbe non eseguirla;
- se esistono soluzioni alternative.
Quando possibile, la modifica dovrebbe essere definita e accettata prima di procedere con il lavoro aggiuntivo.
Prezzo a corpo e prezzo a misura: perché fa differenza?
Non tutti i preventivi formano il prezzo allo stesso modo:
Nel preventivo “a misura”, il costo può dipendere dalle quantità effettivamente realizzate: metri quadrati, metri lineari, pezzi o altre unità.
Nel prezzo “a corpo”, invece, viene concordato un importo complessivo per un determinato insieme di opere.
La distinzione può diventare importante quando cambiano quantità e lavorazioni. Ma neppure la dicitura “a corpo” basta, da sola, a risolvere ogni controversia: bisogna capire quale fosse l’esatto perimetro dell’opera compresa nel prezzo e se successivamente siano intervenute variazioni.
È quindi molto più utile leggere il preventivo voce per voce che limitarsi al totale riportato in fondo.
Basta un accordo a voce per giustificare un extra?
Una telefonata o una conversazione in cantiere possono diventare difficili da ricostruire. Per questo è prudente confermare per iscritto le decisioni più importanti. Una semplice comunicazione può contenere: lavorazione richiesta → motivo → importo → eventuale variazione dei tempi → approvazione.
Anche e-mail, messaggi, SAL, fotografie e documentazione tecnica possono aiutare a ricostruire l’evoluzione del cantiere.
Questo non significa trasformare ogni piccolo dettaglio in un contratto di dieci pagine. Significa evitare che un extra da migliaia di euro venga scoperto soltanto al momento della fattura finale.
Cosa controllare se la fattura supera il preventivo di ristrutturazione?
Il confronto dovrebbe essere eseguito voce per voce. Conviene dividere la differenza in almeno tre categorie:
- interventi già previsti, che sembrano essere stati addebitati nuovamente;
- lavorazioni aggiuntive richieste dal committente, da verificare rispetto agli accordi intervenuti;
- lavori nuovi dichiarati necessarie dall’impresa, di cui bisogna ricostruire origine, necessità e approvazione.
È inoltre utile chiedere una descrizione analitica dell’importo extra anziché accettare una voce generica come: “lavori aggiuntivi: 6.000 euro”. Più la richiesta è dettagliata, più diventa semplice confrontarla con quanto inizialmente pattuito.
Come contestare un costo extra per lavori di ristrutturazione?
La prima cosa da fare è mettere in ordine la documentazione. Preventivo, contratto, capitolato, fotografie, messaggi, e-mail, fatture e richieste di modifica devono permettere di ricostruire la sequenza degli eventi.
Poi è preferibile formulare una contestazione scritta e precisa. Invece di scrivere: “Non pago perché il preventivo era diverso”, è più utile indicare quale voce viene contestata, dove risultava compresa nell’accordo originario oppure perché non risulta mai autorizzata.
Il MIMIT indica che, nelle controversie di consumo, il primo passaggio è il reclamo al professionista; se il problema non si risolve, è possibile valutare procedure di risoluzione alternativa delle controversie (ADR), strumenti extragiudiziali per i rapporti tra consumatori e imprese o professionisti.
Quando gli importi sono importanti o il contratto è complesso, è opportuno far valutare la documentazione a un professionista competente prima di assumere decisioni definitive.
Come ridurre il rischio prima di affidare i lavori?
Molti conflitti sugli extra iniziano molto prima del cantiere. Nascono quando si confrontano preventivi che, in realtà, non comprendono le stesse cose.
Per questo, quando si devono pianificare i lavori di casa, è utile fornire alle imprese una descrizione il più possibile uniforme delle opere e controllare non soltanto il totale, ma anche lavorazioni, materiali, esclusioni e criteri previsti per gli eventuali lavori aggiuntivi.
Tra gli strumenti disponibili c'è anche la guida Edilnet su come confrontare preventivi edili, che mette a disposizione un modello per affiancare le offerte voce per voce. L'obiettivo è controllare lavorazioni, materiali, quantità, esclusioni e condizioni economiche sullo stesso perimetro, prima che le differenze si trasformino in costi extra.
Il confronto, infatti, non serve soltanto a individuare il prezzo più basso. Serve soprattutto a capire che cosa si sta realmente acquistando.
Il modo più efficace per ridurre il rischio di un preventivo aumentato durante i lavori è quindi definire prima possibile il perimetro dell’opera e prevedere una procedura chiara per le variazioni.
Informazioni fornite in modo indipendente da un nostro partner nell’ambito di un accordo commerciale tra le parti. Contenuti riservati a un pubblico maggiorenne.
SU